Vendre aux notaires la reconstitution des droits indivis, en sous-traitance. Instruite à fond, puis invalidée par le terrain — voici ce que ça a appris.
Cette page a d'abord été écrite comme un plan d'affaires. Quatre recherches de terrain, arrivées après sa rédaction, en ont renversé la moitié : le marché n'est pas sous-servi — vingt-sept professionnels agréés le couvrent, en expansion — et le goulot n'est pas là où je le plaçais.
En revanche le besoin est réel, le prix tient, et le volet visé n'est jamais subventionné. Ce qui bloque n'est donc pas économique mais juridique : la loi réserve au généalogiste agréé la compétence d'« établir les dévolutions successorales », et rien ne dit si quantifier des quotes-parts en relève.
Non retenue en l'état. Elle ne redeviendrait exploitable qu'après une réponse écrite d'avocat sur ce point précis — ou en obtenant la carte, ce qui est un autre projet.
57 à 58 % des terres cadastrées de Polynésie sont en indivision — 1 857 km² sur 3 207. Une parcelle indivise ne peut être ni vendue, ni hypothéquée, ni bâtie légalement sans l'accord de tous les ayants droit. Certaines en comptent plus de quatre mille.
Produire, en sous-traitance d'un notaire déjà mandaté, le dossier de reconstitution et de quantification des quotes-parts — à prix ferme, jamais au pourcentage. Le professionnel garde le mandat et la signature ; nous apportons la vitesse. Trois contradicteurs indépendants, attaquant trois idées différentes, avaient convergé spontanément vers cette formulation.
Le raisonnement tenait sur quatre piliers : un marché de plusieurs centaines de millions par an, un goulot situé dans la reconstitution généalogique, un prix de 300 à 800 000 XPF par dossier, et une prestation hors du champ des professions à carte. Deux se sont effondrés, un est devenu incertain, un seul tient.
L'aide publique à la sortie d'indivision couvre les frais de notaire, d'avocat, de géomètre, d'enregistrement et de transcription. Le généalogiste n'apparaît dans aucune des deux listes officielles — parce que l'aide n'intervient qu'après le partage, alors que la généalogie est un travail d'amont.
Conséquence directe : le volet généalogique est toujours payé de la poche des familles, jamais subventionné. Le marché privé de cette prestation est donc entier, pas résiduel — et la moyenne réelle des aides versées (1,6 à 2 M XPF par dossier) ne le recouvre pas.
| Ce que le plan supposait | Ce que le terrain dit | Statut |
|---|---|---|
| Le marché est mal servi, personne n'occupe la place | 27 généalogistes agréés, en expansion continue : 18 en 2018, 22 en 2022, 24 en août 2024, 27 en juin 2025. Une profession qui croît de 50 % en sept ans n'est pas une profession en pénurie. | Effondré |
| Le goulot est la reconstitution généalogique | C'est le géomètre-expert. Une juge du tribunal foncier le dit nommément : « comme on manque de géomètres-experts, souvent l'expertise prend pas mal de temps » — environ 200 dossiers bloqués en attente d'expertise. | Effondré |
| Un dossier se facture 300 à 800 000 XPF | Le seul pilier qui résiste. Six grilles officielles lues intégralement : 25 000 à 50 000 XPF par génération (médiane 29 500), plus 1 650 XPF par personne au-delà de la première. Sur cinq générations et deux cents héritiers, le volet généalogique atteint 470 000 à 1 000 000 XPF. La projection était juste, voire basse. | Tient |
| La prestation est hors du champ réglementé | Zone grise. Le généalogiste successoral est « seul compétent pour établir les dévolutions successorales », et la loi vise l'activité « même à titre accessoire ». | Incertain |
Le plan présentait le traitement de l'adoption coutumière comme la difficulté locale qui « fait le prix du dossier ». C'est faux. Un arrêt de la Cour d'appel de Papeete de 2011 établit que l'enfant fa'a'amu n'a aucun droit sur le patrimoine de l'adoptant. Les praticiens l'excluent donc simplement de la dévolution, faute d'acte de filiation.
Il n'y a rien à automatiser : aucun logiciel ne crée un droit successoral qui n'existe pas. Le décalage est d'ailleurs saisissant — la fiscalité polynésienne reconnaît l'enfant fa'a'amu depuis 1994 pour les transmissions à titre gratuit, le droit civil l'ignore toujours.
Deuxième blocage structurel du même ordre : toutes les archives polynésiennes hors état civil sont inaccessibles depuis 2021, la Polynésie ayant dénoncé la convention de 1988 qui en encadrait l'accès. Là encore, c'est un différend entre l'État et le Pays, pas un problème d'outillage.
La loi du pays du 12 avril 2016 réserve au généalogiste successoral une compétence exclusive, dans des termes qui visent directement notre livrable :
« … qui, d'une manière habituelle, réalisent, même à titre accessoire, pour le compte d'un tiers et moyennant rétribution, des recherches sur l'origine, les filiations et les alliances des personnes… Il est seul compétent pour justifier des qualités héréditaires des ayants droit et établir les dévolutions successorales. »
Or une dévolution successorale ne désigne pas seulement qui hérite, mais dans quelle proportion. Traduire un arbre en fractions de droits est, techniquement, l'opération même d'établir une dévolution.
Deux éléments aggravants, et un qui sauve partiellement :
Le texte ne tranche pas si calculer des quotes-parts à partir d'un arbre déjà fourni relève de l'établissement de la dévolution (monopole) ou de la liquidation (libre). C'est exactement la question à poser à un avocat — et elle devait l'être avant, pas après.
À noter aussi : la structure tarifaire n'offre aucune échappatoire. Facturer un forfait à un notaire plutôt qu'un pourcentage à une famille ne change rien à la qualification — le critère légal porte sur la nature du travail, pas sur le mode de rémunération.
Un seul créneau survit à l'instruction, et il est étroit.
Automatiser, pour les 27 généalogistes et les notaires déjà accrédités, la réconciliation manuelle acte par acte contre les fiches de l'administration — une tâche que les généalogistes facturent aujourd'hui à la génération et présentent eux-mêmes comme un préalable manuel obligatoire à leur propre travail.
C'est un outil vendu à des professionnels qui ont la carte, pas un service concurrent. Et c'est, très exactement, un logiciel pour 27 clients — le plafond structurel qu'on a passé la journée à rejeter dans le cas des 70 agences immobilières.
Aucune plainte professionnelle publique ne soutient ce besoin. Aucun dossier refusé faute de capacité, aucun poste vacant, aucune demande d'outil. La Chambre des notaires a signé en 2025 sa première convention d'objectifs, axée notamment sur la dématérialisation — elle pilote sa transition en interne.
Et un rapport du Sénat présente la Polynésie comme le territoire d'outre-mer le plus avancé sur ce sujet : le seul doté d'un tribunal foncier dédié et de médiateurs fonciers réglementés. Le manque relatif y est structurellement moindre qu'ailleurs.
Loi du pays du 12 avril 2016 (généalogistes, texte des articles obtenu via le rapport officiel de l'Assemblée) · loi du 26 juillet 2019, article 4 (partage aux deux tiers, échéance du 31 décembre 2028) · grilles tarifaires des généalogistes agréés déposées à l'administration, juin 2025 · liste des généalogistes agréés 2018-2025 · brochure officielle sur la sortie d'indivision · rapport de la commission logement de l'Assemblée sur l'aide à la sortie d'indivision · rapport du Sénat sur le foncier outre-mer 2024-2025 · Revue française de généalogie n° 273 · entretiens de presse d'une juge du tribunal foncier.
Instruction documentaire et contradictoire. Aucun entretien terrain : ni notaire, ni généalogiste agréé, ni famille n'a été interrogé. C'est précisément ce qui manquait pour éviter d'écrire un plan d'affaires sur des piliers que deux recherches ont renversés en une heure.